A livello globale, l’industria dei data center affronta un paradosso fondamentale: come soddisfare una domanda di dati in crescita esponenziale entro i limiti imposti dalle reti energetiche e dall’accettazione pubblica. Nel 2026, l’Italia compie il passaggio dalla fase di confronto a quella di risoluzione. Attraverso una serie di azioni legislative coordinate, il Paese sta sperimentando un modello inedito che potrebbe fungere da blueprint per il futuro delle infrastrutture digitali sostenibili.

Per anni, il mercato italiano dei data center è stato una scatola nera di occupazione speculativa della rete energetica, con richieste di connessione gonfiate fino a 78,79 GW al 31 gennaio 2026. Il primo trimestre del 2026 e le normative in arrivo, tuttavia, impongono un reset strutturale radicale. Attraverso una manovra a tenaglia coordinata - il decreto-legge nazionale DL 21/2026 (Decreto Bollette), il prossimo Data Center Framework Act (DDL S.1821/C.2083) e la proposta di legge regionale lombarda PdL 123/150 - governo e legislatori stanno di fatto professionalizzando il settore.

Il motore principale di questo cambiamento è l’Articolo 8 del DL 21/2026, che introduce l’Autorizzazione Unica attraverso un Procedimento Unico della durata di 10 mesi, consolidando valutazioni di impatto ambientale (VIA), autorizzazioni ambientali integrate (AIA) e nulla osta paesaggistici. L’elemento davvero dirompente, però, risiede nell’interazione con il prossimo Data Center Framework Act (DDL S.1821/C.2083) approvato dalla Camera il 24 febbraio 2026 e ora al Senato. Questo disegno di legge va ben oltre la semplificazione procedurale: riclassifica i data center come Infrastrutture Strategiche Nazionali.

Questa riclassificazione produce barriere operative concrete. Con il nuovo regime del Decreto Bollette, una volta rilasciata una preventivazione per la connessione alla rete (STMG), i developer hanno una finestra perentoria di 90 giorni per presentare un dossier VIA completo. Presentazioni incomplete o tardive comportano la revoca automatica della richiesta di connessione, spostando di fatto il mercato da un paradigma First-to-Request a uno First-to-Permit. Le conseguenze sono sostanziali. Il meccanismo impone una barriera di capitale iniziale massiccia che richiede solida maturità del modello di business e competenze tecniche negli studi ambientali, escludendo di fatto gli speculatori su terreni e connessioni che non dispongono delle risorse per finanziare ingegneria complessa prima di assicurarsi un tenant.

Questi meccanismi nazionali operano sul piano normativo, le dinamiche regionali aggiungono un’ulteriore stratificazione. Con quasi il 70% delle richieste di connessione nazionali concentrate nell’hinterland milanese, la Lombardia sta predisponendo la propria cornice normativa con i PdL 123/150, che vanno oltre le linee guida nazionali introducendo due forme di "attrito" territoriale per i progetti non strategici.

La prima definisce competenze territoriali scaglionate: provinciale sotto i 50 MW di capacità termica, regionale da 50 MW a 300 MW e nazionale sopra i 300 MW. I progetti saranno soggetti ad audit obbligatori sul recupero di calore, incluse analisi costi-benefici per la connessione a reti di teleriscaldamento, e contributi di perequazione sociale, un prelievo sulla superficie costruita destinato a finanziare infrastrutture verdi locali. La seconda forma consiste in un mandato per aree dismesse incorporato nella PdL 150, che penalizza esplicitamente lo sviluppo su terreni vergini. Aumentando i contributi di costruzione per progetti su terreno agricolo, la regione indirizza di fatto i developer verso la Brownfield List, un registro di siti industriali dismessi che beneficiano di nulla osta paesaggistici accelerati.

È in atto quindi una transizione dal "Comune ostacolo" alla "Provincia pianificatrice". La Città Metropolitana di Milano, tramite il Decreto 122/2025, ha iniziato a mappare Zone Preferenziali per Data Center, fornendo ai developer ciò che cercano da tempo: certezza di zonizzazione. Province e TSO stanno ora identificando nodi con capacità di rete effettiva, orientando attivamente lo sviluppo lontano da nodi primari sovrasaturi come Settimo Milanese.

Questo coordinamento porta però con sé un nuovo modello transazionale. I Comuni trattano sempre più i data center come termovalorizzatori: utility pubbliche soggette a reciprocità sociale. Concretamente, questo implica richiedere connessioni al teleriscaldamento come condizione per l’approvazione tramite Convenzioni Urbanistiche. Dato che il teleriscaldamento rimane un’infrastruttura di nicchia in Italia, questo rappresenta un ostacolo significativo. Una strategia robusta di recupero del calore di scarto sta rapidamente diventando non un valore aggiunto, ma un prerequisito.

Il Ministero delle Imprese e del Made in Italy (MIMIT) ha però introdotto una soglia di Interesse Strategico. I progetti con investimenti superiori a 1 miliardo di euro possono aggirare i colli di bottiglia regionali tramite un Commissario Governativo. Questa regolamentazione "Big for Big" garantisce a hyperscaler globali e provider di colocation una corsia preferenziale, mentre i progetti minori e speculativi devono affrontare le procedure regionali standard, oggi sensibilmente più stringenti.

Vincitori e vinti

In questo scenario, si possono identificare "vincitori e vinti", ossia realtà che la nuova organizzazione avvantaggia e altre che vengono penalizzate. Tra i vincitori ci sono certamente i proprietari e gli operatori di data center di grande scala (hyperscaler o per la colocation): soggetti con la capacità tecnica adeguata per rispettare la scadenza VIA di 90 giorni e la scala per qualificarsi per l’Interesse Strategico MIMIT. Poi ci sono gli operatori "ready to build": chi è in sostanza già pronto a partire, ha già redatto i propri studi ambientali e può rispettare la finestra di 90 giorni. "Vincono" anche le aree brownfield e le comunità locali: Beneficiano dei meccanismi di Energy Release e dei fondi obbligatori di rigenerazione urbana (perequazione). Pollice su, tecnicamente, al raffreddamento a ciclo chiuso e all'approccio "zero WUE": soddisfano l’ideale MIMIT di zero consumo idrico e superano la VIA di 90 giorni.

I "vinti" derivano di conseguenza. Sono innanzitutto gli operatori che speculano su terreni e connessioni: il modello "Permit and Flip" è morto, la scadenza di 90 giorni rende impossibile ottenere capacità di rete senza investimenti immediati e significativi. Poi ci sono gli speculatori sui progetti greenfield, colpiti da una triplice minaccia: tasse locali più elevate, potenziali veti regionali, mandato di Terna di cancellarsi dalla lista d’attesa per le connessioni. Perdono anche i richiedenti "fantasma" che presentano richieste speculative di connessione, dato che Terna eliminerà chi non può produrre un dossier VIA completo in 90 giorni. Tecnicamente è in una posizione difficile il raffreddamento evaporativo tradizionale, approccio che oggi innesca allarmi ambientali, resistenze e proteste locali.

Questo reset normativo non rappresenta un semplice ostacolo burocratico: segna un’evoluzione permanente della natura stessa del data center. Il modello “land and power” viene sostituito da un paradigma di “infrastruttura integrata”. Il successo futuro in Italia, e probabilmente in tutta Europa, dipenderà da tre nuove competenze fondamentali. La prima è l’integrazione energetica e normativa: i data center developer devono oggi padroneggiare le dinamiche di rete, progettando iniziative che sostengano attivamente, anziché prosciugare, la rete nazionale. La seconda è il coinvolgimento territoriale: i progetti di maggior successo saranno quelli concepiti come partnership con le comunità locali, dove rigenerazione di aree dismesse, riuso del calore di scarto e contributi alle infrastrutture civiche diventano requisiti standard nelle condizioni di approvazione. La terza è l’ingegneria sostenibile: la progettazione tecnica si evolve da un focus ristretto sul PUE (Power Usage Effectiveness) per abbracciare WUE (Water Usage Effectiveness) e, soprattutto, WHR (Waste Heat Reuse Effectiveness), il nuovo linguaggio della compliance normativa.

Martin Horacek è MRICS, Service Director di BCS Consultancy