JLL stima che nei prossimi cinque anni il comparto data center muoverà qualcosa come tremila miliardi di dollari di investimenti. Ma con una forte selezione degli operatori.
Autore: Redazione ImpresaCity
Dal suo particolare punto di vista di azienda globale del real estate, JLL ha condotto una propria analisi sul comparto data center e sulla sua probabile evoluzione nel corso dei prossimi anni, cercando di guardare alle principali dinamiche che ne spingeranno il business. La considerazione chiave è che da qui al 2030 la capacità globale installata raddoppierà, passando dai 102 Gigawatt del 2025 a 200. La differenza è tutta nei nuovi data center che saranno realizzati nei prossimi anni. Questa crescita - di circa il 14% l'anno - sarà trainata dall'espansione del cloud hyperscale e dalla domanda di infrastrutture a supporto dell'Intelligenza Artificiale.
In questo sviluppo saranno le Americhe - regione fatta al 90% dagli Stati Uniti - a fare la parte del leone. Oggi rappresentano circa il 50% (49 GW) della capacità globale e nel 2030 dovrebbero "cubare" ben 109 GW, con una crescita del 17% l'anno. In confronto, Asia ed Europa corrono meno. La regione APAC passerà da 32 GW a 57 GW (+12% l'anno), la regione EMEA da 21 a 34 GW (+10% l'anno). Questa crescita sarà spinta soprattutto dal sostegno pubblico alle infrastrutture di AI e dalla domanda di cloud AI sovrani, e sarà concentrata nei centri europei già consolidati.
Non è semplice mettere un metaforico cartellino del prezzo su questa crescita infrastrutturale, ma JLL una sua valutazione l'ha fatta. Implementare da qui al 2020 i previsti 100 GW di nuova capacità computazionale - suddivisi fra infrastrutture hyperscale, di colocation e on-premise - dovrebbe equivalere a 1.200 miliardi di dollari in nuovo valore immobiliare, con un fabbisogno di circa 870 miliardi di dollari di nuovo finanziamento del debito. A questi 1.200 miliardi ne vanno aggiunti gli altri mille-duemila che i tenant dei data center spenderanno per attrezzare i propri spazi, il che significa che la spesa totale potrebbe avvicinarsi ai tremila miliardi di dollari.
Per questo JLL afferma che ci troviamo nel mezzo di un "superciclo" di investimenti infrastrutturali. Ma è un superciclo che non avvantaggerà tutti, perché i nuovi progetti di data center sono sempre più complessi e costosi da realizzare e, di conseguenza, il settore si consolida intorno a chi può sia sostenerne i costi, sia mettere in campo le competenze tecniche necessarie. Fare data center quindi non è più speculazione: saranno premiati solo i progetti davvero realizzabili e sostenuti da aziende credibili.
Dal punto di vista tecnologico, la crescita dell'AI è ovviamente la dinamica principale da seguire nel mondo data center. L'AI nel 2025 rappresentava solo il 23% di tutti i workload, con il training degli algoritmi prevalente rispetto all'inferenza (14% contro 9%). JLL stima che entro il 2030 i workload di AI saranno la metà dei carichi di lavoro complessivi, con un "sorpasso" - previsto per il 2027 - dell'inferenza rispetto al training (37% contro 13%).
Questo cambiamento finanziariamente è vantaggioso per gli AI provider: significa che sempre più utenti "usano" effettivamente i modelli offerti, generando entrate continue. Questa crescita del business dell'inferenza, ammette comunque JLL, per ora è solo stimata: dipende dalla rapida adozione di applicazioni di inferenza che non esistono ancora su larga scala.
Più inferenza significa anche più decentralizzazione dell'AI. Mentre il training degli algoritmi di AI è centralizzato in AI Factory di grande potenza, l'inferencing deve essere distribuito, in modo da ridurre la latenza nella risposta degli algoritmi e servire così gli utenti in modo efficace. Ciò stimolerà le realizzazioni di data center regionali e di edge data center, modificando radicalmente la pianificazione della capacità dei data center e le strategie di crescita geografica dei grandi operatori.
L'altro grande ostacolo che secondo JLL si presenta allo sviluppo del mondo data center sta nella capacità delle reti energetiche di supportarlo. Nei mercati principali il tempo medio di attesa per una connessione alla rete supera i quattro anni. Troppo, per molti operatori. Che quindi stanno esplorando le possibili strade alternative. Un'opzione già ampiamente collaudata è quella dei Power Purchase Agreement (PPA): contratti a medio-lungo termine in cui un data center provider acquista energia da uno specifico impianto, che - nei casi ideali, non sempre - è fisicamente vicino al data center e quindi permette una fornitura diretta di energia elettrica senza passare dalla rete pubblica. Attraverso il PPA, un data center ha l’approvvigionamento energetico assicurato ed a costi prevedibili.
Tutto questo però non basta a soddisfare gli operatori più esigenti, in particolare gli hyperscaler. Molti stanno andando oltre i PPA per gestire direttamente la propria produzione di energia, per essere più autonomi ma anche perché diversi mercati hanno definito norme cosiddette “bring your own power” per cui gli operatori di data center devono fare fronte direttamente alla maggiore domanda di energia delle loro nuove infrastrutture.
Dal punto di vista delle fonti energetiche di riferimento, il panorama si sta facendo più dinamico e diversificato. JLL prevede che negli Stati Uniti il gas naturale svolgerà un ruolo importante nell'alleviare i problemi di approvvigionamento energetico dei data center, mentre nelle regioni EMEA e APAC si sta assistendo a un aumento dell'utilizzo di energie rinnovabili come il solare e l'eolico. Sullo sfondo resta il complesso tema del nucleare di ultima generazione: interessa ad alcuni dei grandi hyperscaler, che stanno finanziando la ricerca per lo sviluppo dei micro-reattori di nuova concezione. Ricerca i cui frutti concreti, però, sono davvero di là da venire.